二手房“独揽”六成交易创5年新高，这些楼盘卖得最好｜2025深圳楼市年报②

2025年的深圳楼市，二手住宅市场成为绝对主角。乐有家研究中心最新数据显示，2025年深圳二手住宅网签占比首次突破60%。与此同时，在“以价换量”的主旋律下，市场呈现“量涨价跌”格局，不少刚需与改善客户趁机“上车”或“换房”，推动二手房交易活跃度持续回暖，成交套数创下近五年新高。

“以价换量” 效应凸显，二手房成交占比首破60%

2025年，深圳一二手住宅总网签量为94096套，其中二手住宅占比达60%，较2024年扩大7个百分点。这意味着，每10个购买住宅的深圳人，就有6个选择了二手房，存量房已成为市场交易的绝对主流。

这背后是二手房市场“以价换量”效应持续显现。据乐有家研究中心统计，2025年深圳二手住宅总网签56217套，同比上涨3%，实现自2023年以来的“三连涨”。深圳贝壳研究院数据亦显示，全市二手房（含住宅与非住宅）共成交6.82万套，同比增长5.7%。与此同时，2025年深圳二手住宅成交均价为5.9万元/㎡，同比下跌6%，价格已回落至2018年前后水平。深圳贝壳研究院也指出，尽管均价同比微跌1.9%，但跌幅已较前几年明显收窄，市场正逐步探底企稳。

“当前市场呈现典型的‘以价换量’特征。”乐有家研究中心分析称，“价格回调直接带动购房门槛降低，促使此前观望的刚需客群陆续入市。”

从全年月度走势看，市场在3月迎来“小阳春”，单月成交量突破7000套；此后自5月起，月度网签量稳定在4500套左右，持续站在行业公认的5000套“荣枯线”附近。至12月，二手房录得量达6612套，成为全年第二高点，为楼市划上“翘尾”行情。

龙岗成交领跑，次新房与大型社区成“流量担当”

2025年，哪些二手房卖得最好？

从价格区间看，刚性需求占据绝对主力。贝壳研究院数据显示，2025年总价300万以下的二手住宅成交占比高达45%，成为市场最活跃的价格段。

区域表现上，龙岗区以全年13446套的网签量稳居榜首，也是唯一破万套的区域；福田、南山紧随其后。光明、大鹏、坪山等外围区域成交量同比增长显著，其中光明涨幅高达54%。

在产品选择上，次新房与大型社区成为市场“流量担当”。乐有家数据显示，楼龄5年内的次新房成交占比已从2023年的6.2%回升至2025年的8.9%，接近2021年的9%，“年轻”房源热度回升。

具体到楼盘，乐有家二手住宅热销榜显示，位于龙岗的“名居山河里”以全年219套成交位列楼盘榜第一，该小区属于次新房，价格较同地段新房具备优势，吸引大批刚需客。罗湖的悦峰华府、悦峰尚府等次新小区也持续热销，全年成交均超200套。福田的益田村、南山桃源村等大型社区，凭借成熟配套和较强居住属性，在市场中也保持高活跃度。

“次新房价格谈判空间大，不少还带装修，能节省购房者时间和成本；大型社区则配套齐全、生活便利，两者共同成为当前市场主力产品。”业内分析人士指出。

值得关注的是，房价回调也直接推动了居住面积升级。2025年，深圳二手住宅套均成交面积扩大至100㎡，较五年前增加11㎡；而套均总价降至588万元，为近五年第二低点，“用更低总价换取更大空间”成为现实。

市场分化持续，破局关键在打通“卖旧买新”链条

2025 年的深圳楼市，“分化” 仍是贯穿全年的关键词。

一方面，买方市场特征明显，购房者话语权持续增强。乐有家数据显示，2025年12月客户议价率升至11.2%，较年初增加3个百分点，一套500万房源的理论议价空间可达15万元。同时，全年挂牌量涨幅收缩至 16.5%，成交周期延长至约 256 天，急于成交的业主仍需提升价格竞争力。

另一方面，部分质优小区已显现企稳迹象。乐有家统计显示，2025年四季度，部分有成交量且价格较一季度波动在±2%以内的小区，多集中于福田、南山、宝中等核心片区，或拥有优质学区、稀缺景观等硬核资源。如带有深圳高级中学北校区学位的金亨利二期、荔园小学学区内的通新岭片区等，价格已逐步趋稳。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳楼市已形成“新房偏向改善、二手房聚焦刚需”的清晰分野。打通“卖旧买新”的换房链条，将为市场注入新的流动性。他建议，一方面要推动新房供给向“品质高、价格适中、配套完善”的综合性价比方向发展，以“好房子”激活和引领需求；另一方面，要大力畅通“以旧换新”链条，消除二手房交易过程中的障碍，通过促进交易活跃来稳定市场情绪，逐步实现止跌回稳，走向新平衡。

撰文：蔡攀攀