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战略转型带来的阵痛仍在持续。2023年净亏69亿元的中国金茂（00817.HK），2024年终于没有再给股东亏钱。3月25日，这家曾经年销千亿的地产龙头企业交出了一份颇具争议的2024年成绩单（登录南方+房向标了解更多上市房企资讯）。数据显示，去年该公司全年营收590.53亿元，同比下降18%；归母净利润（扣除投资物业公平值损益后）13亿元，同比增长115%；但净利率仅3.72%，同比提升2.3个百分点。减收增利表象下的财报，实则暗含企业转型的深层逻辑。
营收缩水，净利率仅3.72%
中国金茂是南方产业智库上市房企60健康指数重点监测房企。财报显示，中国金茂2024年营收同比下降18%，签约销售额983亿元，同比下降18%，与营收降幅基本同步。但拆分销售结构可发现，公司正通过战略收缩实现精准卡位：区域集中度再升级——68%销售额来自华北和华东，90%集中于一二线城市。其中华北区域销售额占比达42%，较上年提升5.6个百分点，且深度绑定北京、上海等超一线城市。同时，货值结构也有所优化：累计未售货值约2800亿元，63%位于华北及华东，87%位于一二线城市。这意味着即便行业下行，公司仍有充足优质货值可支撑未来销售。
业界仍记得，2023年中国金茂归母净利润亏损68.97亿元。尽管2024年回正到盈利10.65亿元，且同比上年增长了115.44%，但其净利率仅3.72%，显著低于行业平均水平。而毛利率14.56%，相比净亏损的2023年有所回升，但仍处在低位。
从高管透露的信息来看，其毛利率创近年新高，一方面得益于产品溢价能力提升：推出“金玉满堂”全新产品系，精准捕捉核心城市改善型住房需求，通过高品质产品实现溢价。另一方面是因为成本精细化管控：推行“控费提效”策略，全年销售、管理费用同比分别下降23%、25%，财务费用率下降16%。
规模收缩下的效率瓶颈仍在。销售费用、管理费用、财务费用率同比分别下降23%、25%、16%，但费用总额仍达59.8亿元，占营收比重达10.1%。而且，数字化赋能效果有限。尽管金茂服务通过智能物联平台等数字化工具提升运营效率，但整体费用率仍高于行业标杆。
数据显示，中国金茂扣非后归母净利润达13亿元，但扣除后净利率仍仅2.2%，显示主营业务盈利能力待提升。
中国金茂核心财务指标变化。来源：东方财富网
中国金茂核心财务指标变化。来源：东方财富网
财务紧张，需强化第二曲线与轻资产布局
财报显示，中国金茂在债务管理方面表现出色，但隐忧犹存。
债务总额较上年同期下降约50亿元，净负债率持续优化，“三道红线”可以说全绿档。同时，平均融资成本同比降低50个基点，利息支出减少超2亿元。此外，经营性现金流虽稳定，但投资性现金流承压，反映拿地强度与销售回款间的平衡难题。
从归母净资产占比来看，中国金茂2024年母公司所有者应占权益达535.75亿元，占总净资产1083亿元中的比例为49.5%，而上一年是47%。这一指标反映公司净资产的增加和财务结构的改善。平均净资产收益率同比有所提升，但仅为2.29%，仍低于行业优秀水平，反映资本利用效率不足。
分析显示，在多重压力下，中国金茂的盈利韧性，不仅来自传统开发业务的“固本强基”，更源于对“第二曲线”的提前布局。
一方面是多元业务协同下品质服务、精品持有、建筑科技等板块稳步增长。金茂服务2024年营收同比增9.7%，至29.66亿元；净利润同比增12%，至3.84亿元；净利率达12.9%。另一方面，轻资产模式探索取得初步成果，通过金茂服务上市平台，推动物业管理、商业运营等业务资本化，形成“开发+服务”双轮驱动。
有业内人士认为，中国金茂2024年的表现，展现了其“以退为进”的战略智慧：在规模与利润的天平上，果断选择后者，通过战略聚焦、管理提效和债务优化，在寒冬中积蓄能量。展望未来，随着核心城市市场回暖、未售货值逐步释放，以及多元业务进入收获期，中国金茂有望进入“利润释放+估值修复”的双通道。
但其面临的挑战同样清晰，譬如在如何实现规模与利润的再平衡、深化费用管控和提升资本效率等方面，仍需要更好的解决方案。总之，这份“年收590亿元净利率仅3.72%”的财报，或许是中国金茂穿越周期的新起点。在地产行业的新常态下，“慢即是快”的哲学，正在这家老牌房企身上得到验证。
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南方+记者 冯善书
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