智慧住宅的惊喜与阵痛｜“好房子”AB面深调研_南方+

在漫威电影《钢铁侠》里，主角通过手势操控电脑、与智能管家对话的场景，曾让无数观众憧憬未来家居的模样。如今，这些科幻想象正加速照进现实——从智能门锁联动全屋灯光，到AI系统自主调节家居环境，一场由科技创新驱动的房地产变革，正重新定义“好房子”的内涵。

但是这场由技术驱动的变革，也引发不少消费者吐槽：理想丰满，现实骨感。一个全屋智能的家里需要三四个不同的APP来控制；智能设备不仅购买安装成本高，学习成本也高；说是智能住宅的新房，结果是只有几个智能开关的伪智能；说是智慧社区，结果智能设备离开了人就不能好好运作……这场转型既有科技赋能的惊喜，也有落地应用的阵痛。南方+记者通过调研智慧住宅的AB面，深度观察我们距离拥有“深度思考”能力、真正满足人们多元需求的好房子，到底还有多少路程要走？

【A面】

技术赋能下的人居新图景

趋势1

AI赋能：“超级管家”塑造全屋智能底盘

“我们搭配全屋智能系统，通过手机APP就能控制灯光、空调、新风、窗帘，甚至能预设‘观影模式’‘睡眠模式’‘离家模式等场景。”

当记者走进位于保利发展位于广州海珠琶洲的高端项目——保利天奕，比起介绍房子的层高、户型、隔音等，销售人员率先介绍项目的全屋智能系统。

这不是单例，记者走访广州新房市场发现，全屋智能系统成为部分高端好房子的标配。比如琶洲南TOD、保利天奕、保利天瑞、珠江·天河都荟、西派天河序、越秀观樾、诚汇新都、万科瑧樾府、瑧园等项目都宣称打造全屋智能生态。

比如5月份刚交付的高端住宅——琶洲南TOD，是国内率先使用全屋智能的新派科技高端住宅。科技的力量从业主踏进社区的第一步就能感受得到，快速识别、无感通行，智能摄像头360°精准监测，形成智慧的社区；归家时可体验无触感归家，离家时可以一键离家；出差在外，也能掌握家中安全。

琶洲南TOD的“魔镜”

AI赋能下，空间智能也正被重新塑造。初代智能家居主要体现在可视对讲上，主要功能局限于对讲、开关门上。后来，越来越多的功能开始加入进来，例如与电梯联动的“呼梯”功能、与室内灯光联动的灯光控制。目前在AI的赋能下，真正可以实现“高智感”的全屋智能：从被动机械应答，进化到了智能自主服务的阶段。

“空间智能化将给人们的生活带来两个维度的体验飞跃，即是极简与魔力，我们称之为空间智能化时代的两大使命。所谓极简是指之前空间复杂的事情更简化、更高效，魔力则是实现了之前空间中做不到的事情、得不到的体验。”华为鸿蒙智家相关负责人对记者表示。

比如华为AI智能化底座，目前涵盖了语音/语言大模型、AI传感的全屋布局等技术体系。比如，通过深度学习和自然语言处理技术，华为有望在照明系统中实现智能适应，解放用户的双手，自动调节灯光以满足用户在不同环境、不同场景下的个性化需求。

趋势2

跨界加速：科技巨头和头部房企强强联手

第三方智库调研数据显示，42%受访者将全屋智能纳入核心考量，特别是“00后”群体对全屋智能表现出绝对偏好，关注度达100%。当全屋智能逐渐从一个科技词汇演变为一种消费潮流，也吸引越来越多企业入场，追逐全屋智能浪潮。

记者了解到，全屋智能产业链较长，目前已有多个行业的头部企业选择投身其中，包括华为、小米集团、百度集团、阿里巴巴、腾讯控股、京东集团等科技企业，以及海尔智家、美的集团、格力电器等家电企业。此外，这个赛道里，甚至还有企业正风尘仆仆转型赶来抢抓机遇。

琶洲南TOD的全屋智能控制面板

比如原理想汽车联合创始人、前总裁沈亚楠如转战智能住宅赛道，发布“栖息地”品牌，并在今年初开了一场“智能住宅 L32 2.0版本”的发布会。所谓“L32”，就是针对“3房2卫”的户型推出的智能住宅产品，能够处理家庭内的各类传感数据并实时作出响应，确保家居环境能够根据实际需求进行精准调节。

还有卖房子的贝壳也正赶来“大数据造房”。比起为房子植入智能系统，贝壳旗下贝好家致力于用大数据和AI“规划”房子。这种“以人定房、以房定地”的新模式，落地让用户能参与进来的“大数据造房”。比如长安华曦府项目，采用机器学习算法对板块和项目套型配比进行建模预测；结合可研经验+潜客需求，确定最优套型选择与配比结论。

值得一提的是，在这产业转型的十字路口，行业领军企业正强强联手用技术和想象力为行业上下游作出示范，比如作为赛道中最为活跃的“选手”，华为和包括万科、华润置地、保利发展、越秀地产、珠实地产等跨界合作，开启了地产与科技融合的新篇章，也为外界提供了建设“好房子”的新解法。

此外，还有长期以来正面竞争的美的和海信集团进行战略合作，主要围绕数字化和AI应用平台进行开发与合作；松下电气、香江集团、泰创科技三方联合在广州发布了8恒+森林环境系统。海尔则官宣和另一家居巨头欧派家居达成生态战略合作。

当科技巨头的技术基因与房企的空间运营能力碰撞，跨界合作正成为智慧转型的“加速器”。华为、小米等科技企业携5G、物联网、云计算等底层技术入局，更智慧的好房子正加速落地：从芯片级智能硬件定制，到全屋智能系统底层协议打通，再到社区云端数据中台搭建，实现技术从“概念落地”到“场景渗透”的跨越。

趋势3

物管升级：从“人管”走向“智管”

有了“好房子”，还要建设“好小区”。甚至有不少人认为先有“好社区”才有“好房子”。

数字经济正驱动智慧城市建设。作为智慧城市的基本构成单元，智慧社区建设已成为提速城镇化发展、创新社区管理与服务、提升居民生活满意度和幸福感的重要举措。

进门刷刷脸，无感通行方便快捷；手机查询充电桩空位，充满智能断电；守在大屏前，小区各处安全状况一览无遗；外卖机器人能自己坐电梯送餐；垃圾桶满溢会自动“报警”……这些场景不再是科幻电影桥段，而是智慧物业系统带来的真实变革。人力密集型的“人管模式”，正被“数据驱动+机器协同”的“智管模式”取代。

如何“智管”，实力物企争相推出“智能管家”来替代“人管”。比如万物云推出“黑猫”系列各种智能门禁设备，可以满足不同年龄、不同需求住户全程“无盘查”的通行；自主研发的“凤梨一号”自助终端一体机已经在广州中房雅景湾、天马丽苑、山景园等多个小区落地，一站式解决业主办理门禁卡、停车月卡、登记、缴费等多种日常生活需求；上线了“天秤业委工作台”，聚合小区财务管理公示、公共事务决议投票、AI顾问机器人等功能，激发业主参与小区公共事务的积极性，助力业委会提升管理效率。

万物云“凤梨一号”自助终端一体机

“不管是‘凤梨一号’‘黑猫’系列智能设备还是‘天秤业委工作台’，我们旨在尝试从传统的人力驱动向流程驱动转变，提升社区居民的办事效率和服务体验。”万物云广州代表处相关负责人告诉记者。

另一物企——龙湖智创生活自2014年起便开始了数字科技的探索，希望借助科技摆脱多年以来物业服务对人员的高度依赖。目前，龙湖智创生活自研的5大智慧物业系统——苍鸾智慧楼宇管理系统、明鸟智慧能源管理系统、烛龙智慧安品管理系统、天马智慧通行管理系统、物业云一体化管理平台，成为全面赋能空间的智慧运营与服务的重要抓手。

可以发现，在智慧平台和系统的赋能下，物业早已超越“看门扫地”的原始定位。智慧物业也不是冷冰冰的技术堆砌，而是通过科技重构人与空间的关系。当当独居老人久未出门会触发系统关怀提醒，当邻里活动通过数字平台重新升温，让科技消失于无形，让温暖触手可及的物业迎来更广阔发展空间。

【B面】

繁华背后的现实挑战

问题1

壁垒难破：行业垂直整合程度低

“功能冗杂，操作不便，用的是自己开发的系统，不能接入米家或者华为。而且基本不智能，语音跟它说关灯，它回：你说啥。”90后的阿媛吐槽前几天去看的广州天河北某高端住宅项目，说是智能住宅，实际上是“弱”智能。

“不同的家电品牌能接入的智能家居系统是不一样的，想要全部接入到一个系统里，简直比登天还难，每天小爱同学和天猫精灵来回切换，还要思考是不是喊错人了，还要打开不同APP操控不同的设备。”

智能家居已成为新时尚，但也暴露出越来越多问题，其中不同品牌间的协议壁垒，割裂了体验感，是消费者“吐槽”重灾区。

导致这样的割裂体验感主要有两方面原因。一是“后装”，许多消费者因为装修的时候还没有全屋智能的概念，所以很多智能设备是近几年添置的。实际使用中，由于不同品牌设备并不兼容，造成不得不下载多个不同的APP。

即便是从装修时就规划设计的全屋智能，现实中也往往难以真正实现智慧联动。各家系统都有自己的“指定款”产品，比如华为，如果想实现全屋联动控制，就必须选择支持鸿蒙系统的配套电器。再比如绿米门店，当记者询问该品牌对于扫地机器人的控制时，销售人员说，目前只支持两个品牌的产品，其他品牌无法接入全屋智能系统。

全屋智能目前仍处于起步阶段，不同类型的智能家居设备之间协议不互通问题，导致用户体验割裂，增加了用户使用成本。这需要相关企业要利用人工智能、物联网等新技术，与科研机构合作，加大研发投入，不断优化全屋智能产品设计，比如提升通信网络稳定性、升级传感器感应技术、确保数据安全存储和传输等，满足复杂场景下的实时处理需求。在政策引导和行业推动下，主动打破品牌设备之间的壁垒，实现跨品牌、跨品类的智能化设备统一控制，进一步提升产品的实用性和用户体验。

问题2

成本困境：高昂价格和售后成本让人望而却步

当“全屋智能”概念席卷家居市场，关于“成本”的质疑声从未停歇：动辄数万元的改造费用，复杂难懂的设备联动，甚至被调侃为“中产智商税”。

“一开始我以为全屋智能就是做个自动开灯，没想到是悲剧的开始，结果智能开关、智能网关、全屋WiFi、智能锁、智能音箱、智能窗帘、投影仪、智能冰箱、自动洗碗机……一整套下来花了十多万。”90后的的小林告诉记者。业内人士告诉记者一套基础的全屋智能系统（涵盖灯光、安防、窗帘、家电控制）落地成本普遍在3万—10万元。

问题是，花了大价钱也不一定真省心。此前有媒体报道，一位消费者花近5万购买了一套智能家居系统，覆盖了客厅、餐厅、主卧，用来控制灯光和窗帘，每个开关代表着不同的场景，还能通过手机远程控制，但是用了不久大部分开关用不了了，只剩其中两三个是好的。厂家回应表示，是因为生产这套智能家居系统的工厂倒闭了，目前人去楼空，他也联系不上。至于处理方案，只能加装主机，无法拆掉换成普通的开关。

这位消费者的经历比较极端，更普遍的问题是高昂的维修成本和“电费刺客”。“全屋窗帘才3000多元，结果一小条电动窗帘轨就要1500，这都不说了，才用了几次轨道和电机就坏了，经常发出嘎嘎响声，关键是坏掉了就不能正常拉窗帘了，十分尴尬。而且没人跟我说过全屋智能有待机功率呀，全屋的开关灯具和电器，每天啥也不干有固定接近4度电的消耗，一个月就是120度，算5毛钱一度就是60块。”曾经对全屋智能十分向往的小林，现在也被搞得十分头疼。

某小区里的智能门禁系统成为摆设

由于智能家居成本更高，也导致部分号称“智能”的新房，实际上不过是溢价的噱头。比如黄埔某已经交付的热门新盘，已经住进去的业主表示，说是智能，只能算“半智能”，就是大厅跟主卧有智能开关，然后主卧一套电动窗帘，而且还是不知名品牌的智能开关还不支持小米、苹果等平台，后续想再添加设备进来也没法做设备联动，就很鸡肋，想要更智能只能自己换掉重新装。

这样一来，就导致消费者选择全屋智能家居就需要颇为谨慎。要充分考虑前期投入、后期维护和更换成本，关注设备的性能、安全性、兼容性、易用性等，通过正规渠道选择有认证资质的服务商，确保产品具备可靠的售后服务和质量保证。

问题3

技术悬浮：智慧社区“智慧失灵”

科技加速涌入房地产，除了对住宅带来变化，也正影响这物业。一方面智慧物业群雄争霸局面显现，“智慧小区”“网上生活”等快速发展，物业管理机器人、无人机服务等大显身手。但另一方面当前物业和业主矛盾却越来越突出。智慧社区为何没产生更满意的服务，而陷入“智慧失灵”？

家住广州荔湾的王小姐告诉记者，其小区安装了智能“门禁”，需通过指纹、刷脸、密码、刷卡等方式才能进门，但一些“门禁”虽然还在岗，却不工作了。小区的物业解释，除了业主需求不同外，智能“门禁”的维修、养护也是一个重要问题。而且随着小区里租户、业主更换的增多，信息录入管理等方面，就有了难度。同时，像快递、送餐这些外来人员有进小区服务的需求，如果“一刀切”都把他们拦在门外，业主也不满意。所以，虽然有“门禁”，还必须再安排专门人员在门口处理各种情况。

除了设备后期养护问题，智慧社区“智慧失灵”更重要的原因是技术悬浮，没有和居民需求真正融合。比如有社区试点AI垃圾分类系统，却因无法识别被压扁的塑料瓶与玻璃瓶，导致居民怨声载道；还有社区健康监测系统曾因服务器漏洞，导致居民体检数据外泄；还有社区“一键呼叫”医疗服务因医院数据未打通，最终沦为“摆设按钮”。

这些案例折射出技术逻辑与生活逻辑的错位——硬件堆砌不等于服务提升。“在新的时代，物业服务依旧是物业服务，因为物业服务的本质永远满足人对建筑空间的需求。”在此前的一次行业论坛上，碧桂园服务的一名高管坦言。

无论是深夜向物业寻求帮助，一起打着手电筒寻找走失的宠物；还是在小区散步时，被蚊虫叮咬时发现椅子旁就有物业贴心放置的驱蚊花露水；抑或是夏天难熬的高温限电，物业敲门送来消暑冰块和绿豆汤......总有一个瞬间，能让你真切感受到细致入微又认真负责的物业人，能为生活带来多少感动与便利。

业内专家指出，城市数字化社区建设要围绕居民的多元需求，落实制度调适与技术嵌入的协同创新，实现主体赋权与社会资本再生产的协同进化，在价值理性引领下实现社区数字化赋能的包容性治理。

从《钢铁侠》的幻想，到当下的“全屋智能”“智慧社区”，科技创新为房地产注入了前所未有的活力。但真正的“好房子”，不该是技术的炫技场，而应是能“深度思考”用户需求的“生活伙伴”——它懂得兼容不同品牌的设备，让智能体验无需“切换频道”；它算好性价比的“经济账”，让科技红利触手可及；它更明白，再先进的系统，也抵不过物业一句“别担心，我们在”的温暖。当技术放下“高冷”，开始“听懂”生活的柴米油盐，或许我们离理想中的“好房子”，就真的不远了。

【圆桌】

中建四局工程技术研究院副院长桂峥嵘：

智慧好房子助力开发企业向“开发+持续服务”转型

智慧好房子的建设是一个贯穿设计、施工、运维与服务全生命周期的系统工程，核心目标是实现“安全、舒适、绿色、智慧”的高度融合。在设计环节，需要在保障结构安全、空间舒适、适老化无障碍等基础需求的前提下，前瞻性预留空间改造与智能提升的接口，确保智慧功能与建筑本体深度融合。在施工环节，运用数字化建造技术提升精细化水平，大力推广装配式建筑、模块化建筑、装配式装修，减少现场湿作业，提高施工效率和质量稳定性，并融入智能化部品部件（如集成预装智能墙板、智能卫浴）。在运维环节，构建统一家庭智能中枢，实现环境监测、安防联动、能耗调控的自动化；同时还要对接智慧社区平台，整合一键报修、无人配送、健康管理等服务，形成以“好房子”为单元、与智慧社区无缝衔接的全场景智慧生活体验。

但是当前住宅从“水泥盒子”到“智慧空间”转变过程中，依然面临产业协同不够的发展困境。对房地产开发企业来说，需要改变传统开发思维，加大对研发、设计、智能系统的投入，并在项目策划初期就深度考量智能化落地路径、成本分摊、后期运维模式等多方面因素，由“一次性销售”向“开发+持续服务”转型，将智慧住宅作为突破产品同质化、实现差异化竞争的核心路径。

对科技企业来说，智慧居住的市场的需求提供广阔的应用落地场景，但是需要深入理解建筑行业的规范、流程和用户的实际居住痛点，产品方案须具备工程的适配性、可实施性和可靠性。这也意味着科技企业需要更主动地融入房地产开发的生态链，与大型企业深度合作有助于打磨成熟的整体解决方案，在协议开放、系统兼容性、成本控制上作出努力。

万物云空间科技研究院负责人袁戟：

智慧社区从数字化基础设施向“AI大脑”升级

技术落后、质量参差不齐，基础设施薄弱……这些都是智慧社区建设面临的一系列难题。如何保障社区物业服务标准统一？万科物业在全国3000多个小区，投入了AI摄像头、出入通行、自助客服、设备传感器（消防、电梯、用水等）等相关的智能设备，完善网络和各类数字化平台研发，搭建起统一运营的智慧服务平台，管理和监督现场的服务质量。

通过搭建小区现场的数字化基础设施，远程实时监督服务，构建起“人+机器+远程”高效服务模式，是万科物业智慧社区长效运营的基石。如今，伴随着生成式 AI 的迅猛发展，万科物业再次尝试探索，在部分小区试点推出了“智能物业经理”和“AI管家”等创新产品，将AI大语言模型应用到物业场景中，不仅分析处理小区的服务问题，甚至直接和居民对话。

这套高效系统的核心是一台名为“灵石”的边缘服务器，可以称其为小区的“AI大脑”。AI大脑让巡检智能化，大语言模型整合数据助力决策，智慧服务平台变被动响应转变为主动感知，推动社区治理从“人力密集型”迈向“数据驱动型”。未来，AI技术的应用或将成为物业行业新的增长极，也为智慧社区的发展提供新路径。