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上个周末，广州白鹅潭片区的广州滨江天地两天时间吸引了超500组客户到访，项目官宣卖出48套，收入2.68亿元。南方+记者在广州市住房和城乡建设局官网查询到，截至2025年8月20日的网签数据，已售735套，未售481套，畅销指数超过60%，与截至7月29日的网签数据相比，网签住房增加了12套（考虑到网签有一定延迟性，存在部分已售产品暂未网签），去化率进一步提升。
然而，“几家欢喜几家愁”，广州楼市整体呈现出“冰火两重天”，有项目热销也就有项目冷清。叠加传统淡季因素影响，新入市项目并不多，而在售项目以余货顺销为主，优惠力度下降，成交量下降，整体市场氛围显得较为淡静。
进入8月，为迎接“金九银十”消费旺季的到来，开发商提高了推货积极性，全新盘的营销动作以及入市速度明显加快。广州番禺、白云、黄埔、荔湾等区域的新项目均开始新的营销动作，为“金九银十”预热。经历7月的短暂沉寂后，8月的广州楼市正迎来一波推新高峰，各大开发商提前进入激烈角逐，“金九银十”成色到底会如何？拭目以待。
广州荔湾区力诚榕城湾项目营销中心的岭南建筑风格受到市场喜爱
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楼市“点状火热”，不同项目“温差”大
今年上半年，广州新房市场成交32861套，同比上涨近17%，成交均价3.52万元/平方米，环比上涨2.8%，市场呈现量价齐升的回暖态势。然而，进入7月，广州楼市开始出现短暂跌落。广州市住建局公布的数据显示，当月广州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为51.09万平方米，同比下降22.92%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为4662套，同比下降16.62%。
值得关注的是，番禺、白云、黄埔、增城区域成为广州商品住宅（不含保障性住房）成交主力区域，共成交31.31万平方米，占城市成交面积的61.28%。其中越秀、黄埔、增城三个区域的成交面积出现同比增长，分别增长127.4%、44.6%、6.9%。
这一点并不意外，毕竟黄埔、白云、番禺、荔湾几个区的热度一直颇高，今年以来也屡有项目上榜广州月度销量榜单。这几个区域具有人气基础的项目持续表现稳定，热销楼盘热度未减，高性价比产品也保持着较强的吸引力。
而近期，广州楼市表现最为突出的当属黄埔区的老黄埔板块。2025年1—7月，黄埔区一手住宅网签套数同比增长近28.5%，网签面积同比增长近20%，其中老黄埔板块7月单月网签量达562套，占全区网签量的84.7%，创年内新高。
老黄埔板块的中建某盘7月网签总数达到130套，增长3倍之多；广州地铁·珑岄上城在持销状态下，网签也比6月增长近两倍；中交科城·黄埔未来城在6月28日正式开盘，首开150套房源，截至7月28日，南方产业智库更新的“7月广州好房子畅销指数”显示，项目已经实现网签105套，去化率为70%，同期广州新盘开盘（加推）的平均去化率为40%。
8月的第一个周末，中交科城·黄埔未来城项目二期正式开售。项目现场启动摇号选房，其中2栋、5栋开盘当天就号称去化86%，超132套。南方+记者查询，截至2025年8月20日，网签数据显示2栋、5栋已售75套，未售79套，二期开盘不足三周，去化率已经接近一半，为48.70%。
同样地处黄埔区，却是“同区不同命”，科学城、知识城两个板块的销量几乎只有老黄埔板块的零头。中指研究院统计显示，7月知识城板块新房网签量为64套，科学城板块新房网签量仅37套。老黄埔网签激增的背后并没有“以价换量”，广州地铁·珑岄上城、万科黄埔新城等热销盘价格比较坚挺。这些优质新盘扎堆登场，集中带火了整个板块。
荔湾区的白鹅潭板块同样表现亮眼。根据广州市房地产中介协会统计，7月广州市二手网签近9000套，荔湾表现最为亮眼，逆势增长7.2%，白鹅潭板块环比增长高达22.88%。一方面，是受益于旧改的拆迁户群体，成为改善型需求的中坚力量；另一方面，则是部分买家抓住市场调整期，试图“抄底入手”。
新房方面，白鹅潭板块的项目出现了价格微涨趋势，据贝壳平台的成交数据显示，白鹅潭板块120平方米以上产品均价涨至4.92万元/平方米，离“5字头”不远了。
上个周末，成交48套的广州滨江天地，在售109平方米户型将清货，宣称涨价至5万元/平方米；今年入市的万科理想花地·傲璟目前均价约4.8万—5万元/平方米，价格也有上调；茶滘大型旧改项目力诚榕诚湾月均销售35.2套，成为荔湾区表现较好的楼盘之一，近两个月价格稳中有涨，小户型基本清货，主推的滨水大户型约4.3万元—4.5万元/平方米。这几个热销项目无一例外都有优质的景观资源，特别是江景资源备受瞩目，此外得益于老城区完善的配套，在市场很有吸引力。
但是，除了热门项目带火热门板块外，我们也注意到，7月广州中心城区也出现了部分热销项目阶段性缺货或者项目销售冷清现象。
广州市住建局统计数据显示，7月天河区新房网签仅273套，环比6月（2025年单月峰值）暴跌75%。考虑到6月天河开出了“天价”房票，村民集中网签拉高了基数，7月淡季效应明显，加上新盘加推减少，市场热度回落也属于正常现象。其中，保利天曜网签43套，成为天河区成交主力，越秀天河和樾府网签量为11套、中铁建招商西派天河序网签量为9套，表现平淡。也有部分楼盘7月网签量个位数甚至零成交。比如天河区的联投·文津府、越秀观樾、保利都荟天珺、珠江天郦等多个项目网签量均为个位数，与前一个月村民拿着房票来抢购的热闹场面形成鲜明对比。
以联投·文津府为例，该项目已步入准现楼阶段，部分楼栋的实体园林与样板间均已实景开放，学校配套也逐步兑现，近期还加大了价格优惠力度，但是短板也很明显，交通配套不足、距离最近的地铁站——7号线二期姬堂站步行距离超3公里，日常出行主要依赖公交或自驾；而且项目周边城市界面欠佳，工厂与城中村并存，旧改推进速度缓慢，整体居住氛围与城市形象有待进一步改善。
由此可以发现，现在的购房者更加理性了，在买房时不仅在意区域，更在意项目所在板块的发展前景，同时也关注项目本身品质是否优质。而且，不同板块、不同项目之间分化也越来越明显，好的板块位置、优质产品力，加上看得见的兑现力三位一体的项目，才是刚需和改善需求的优选。
广州黄埔区中交科城·黄埔未来城项目迎来多组访客
广州黄埔区中交科城·黄埔未来城项目迎来多组访客
多盘密集上市，“金九银十”楼市预热
经历7月的短暂沉寂后，8月份广州楼市迎来一波推新高峰。
8月21日下午，从拿地开始就备受关注的保利天曜会所实景展厅对外开放，项目售价为9.5万—12万/平方米，5月17日首开两天就卖出210套，销售金额高达33亿元。保利方面介绍，开盘三个月以来，项目认购金额已超40亿元，截至8月15日，保利天曜依然保持今年以来天河区商品住宅成交面积、成交套数、成交金额“三冠王”。
最近，白云嘉禾望岗板块的全新项目越秀贝好家·嘉悦云首推户型图流出，主打约83-126平方米的三房和四房。这个面积段是整个白云乃至广州主城目前最热销的主流产品，业内普遍预测售价将在5万元/平方米以上，8月2日项目已开放营销中心，预计9月将开放样板间。这是今年4月越秀地产以总价约14.15亿元斩获的广州“最热宅地”地块，比其他在售新盘价格更高。
不止嘉禾望岗板块新品价格出现抬头的苗头，新房去化较快的荔湾白鹅潭板块，大户型也出现“喊涨声”，均价重新逼近“5字头”，而一些小户型项目反而显现出更强的性价比。
比如该区域的全新入市的项目建鑫·鹅潭名郡，主推建面约88平方米、105平方米和125平方米的三房、四房，以荔湾稀缺的小户型为主。该项目由广东建工联合体以21.6亿元底价拿下，折合楼面价约2.2万元/平方米，历经两年打造，将为区域市场注入一批新增供应。
番禺区敏捷·万博金湖壹号全新盘也于8月初开放展厅，这是今年5月敏捷地产以底价33.17亿元摘得的4宗地块，折合楼面价约1.3万元/平方米起（未扣除配建）。作为万博板块少有的湖居新盘，项目容积率仅3.2，产品备受市场期待。位于番禺市桥板块的信达·繁花里，作为该板块近10年内仅有的全新盘，项目主打地缘性客户，以置换型需求为主。目前营销中心和样板间均已对外开放，项目方透露，内部开放两周，已冻资超150组。最火爆的当属约75平方米户型，目前认筹已超90组，认筹比例达到1:3。
此外，东部“卷翻天”的老黄埔板块，同样有新品即将入市。新盘华润置地黄埔润府全新样板间已正式开放，作为新溪村旧改项目，黄埔润府体量不大，首开一期由两栋住宅楼组成，共计约350户，户型涵盖约88—113平方米的三房和四房，全部为新规产品，得房率约120%，吹风价4.5万元/平方米起，底价或创下老黄埔近半年新高。
可以发现，随着8月新盘大幕开启，广州楼市迎来转折点。从顶豪矩阵到亲民刚改产品，从江景资源大盘到地铁新盘，多元化的供给正满足不同层次置业需求。同时，两大积极信号尤为值得关注：一方面，民企重返土地市场，拿地占比回升至近30%，8月新开盘的敏捷·万博金湖壹号、信达·繁花里均为民企开发的产品；另一方面，广州楼市的库存压力也逐渐缓解，今年上半年，全市库存1503万平方米，环比2024年下半年下降了3.4%，去化周期也从23.76个月降到22.15个月。特别是旧改购买力持续释放，仅黄埔区通过房票就消化了1108套商品房，贡献金额超20亿元。
虽然市场销售恢复缓慢，但是止跌回稳、积极向好的市场趋势愈发明显。多个热销项目的成交数据和8月以来加快推新的产品，也都充分说明广州楼市正在逐步走出低谷，迎来新的发展机遇。
采写/摄影：南方+记者 柴亚娟
统筹：冯善书
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