下载客户端
编者按
上世纪的珠三角城中村，是“世界工厂”的微缩景观。“村村点火户户生烟”的热火朝天里，生产出了全球货架上的“made in China”。
广州，是观察中国超大城市“产城共生”最特殊的样本。在全国一线城市中，中心城区城中村最多的就是广州。数据显示，广州一半以上城中村为产业型城中村，占比约56%，位于中心城区的数量占比约65%。
研究这些“藏着产业链的城中村”，不仅是破解城市更新难题的钥匙，更为全国超大城市贡献城中村改造的“广州经验”。2025年起，南方日报、南方+《广州城市更新“慧”思考》栏目推出“产业型城中村改造深调研”，在项目一线观察城市更新与产业保育的当代实践。
敬请垂注！
前些天，普益茶业创始人顾文芳收到一份邀请函：3月下旬，广州某公园周边将举办一场品茶会，作为南方茶叶市场的商户代表之一，她被邀请前去参会。“什么时候这些活动能多在茶叶市场里办就好了，眼下就盼着今年市场的夜茶文化活动办得更热闹些。”顾文芳说。
品茶大会选在公园附近，商户们当然明白个中原因：“环境好嘛，空间大嘛，交通便利啊。”顾文芳自己也能随口说出“123……”每每四处参加茶分享活动，就像戳到了山村茶商户的软肋，因此他们便格外珍视人海滔滔的山村夜茶活动。
流量是一切！不管线上线下，山村茶叶市场的商户，正在流量的夹缝中努力冲出重围。回到眼前的现实，他们大多数都在期待着接下来的三五年内，这场正在进行的城中村改造可以彻底刷新城市风貌，以崭新的形象吸引客流再回巅峰。
对于茶商而言，城中村改造不仅是旧貌换新颜的高光时刻，更是重振茶叶市场信心，擦亮产业名片的历史性窗口期。
困境：交易市场的“去中心化”
今年2月，山村城中村改造项目新贴出一则公告，提到了地铁口片区AF0108020及茶叶商会片区AF0108047的动迁工作。南方茶叶商会秘书长关婉琼得知后心中欣喜，未来，夜茶活动终于可以不被芳村大道阻隔了，届时，分布马路两侧的26家茶叶市场都可以参与进来，带来更高人气与流量。
顾文芳将这一路之隔的距离形容为：“这么近，那么远！”她说，商户一直盼着地铁A、B出口尽快开通，或临时在门前开个可以调头的豁口，让两侧的市场可以相互引流，地铁C、D口开通后，近距离的市场享受了这一红利，而顾客却没有动力再去逛另一侧的市场。
交易空间的物理隔断是短暂的，如今，大家总算盼来了地铁A、B出口的新消息。其实，更加令商户担忧的是“看不见”的交易碎片化，近年来，电商冲击让实体经营倍感压力，随着高端茶叶产品份额进一步缩水，300-500元客群成为消费主力，这部分人群对电商依赖程度高。
“从前，年份茶等高端产品的客户，都要来线下看货、品鉴，于是茶叶市场就成了他们的‘一站式’采购首选。现在高消费市场疲软，中低端消费很容易被互联网取代。”关婉琼表示，品茶体验和现场看货的人越来越少了，导致市场比以往显得冷清不少，更多的交易在“看不见”的市场上进行着。
过去几年，茶叶市场作为华南地区交易中心，经历了互联网时代的交易“去中心化”，商业模式的更迭让不少商户在措手不及中逐步寻求突破与改变。记者在采访中看到，有些商户已出资对门店微改造，打造1-2人空间的小茶舍，但并未对外开放，而是作为带货直播间，或接待朋友之用。店主表示：“对外开放茶空间就需要更多人手，目前，市场里以家庭店铺为主，除非很大的品牌才会请很多帮手，那不如先把直播搞起来。”
南方茶叶市场、广宁茶商会第三届会长吴世海期待城中村改造早日见成效，他早就有了对行业的危机感，很怕山村失去全国茶产业交易中心的江湖地位。“每次去到云南、福建、广西出差，我的焦虑感就与日俱增，人家的产业园区规模大、载体新，早就告别村房建起了高楼，市场分区也很清晰，让采购商一目了然。我们一下子就被比下去了，整片茶叶市场连个地标都没有。”吴世海说。
在商业模式、消费场景的升级迭代中，无论是线上直播，还是线下采购，如今的山村茶叶市场都被分流了。三四十年前的集中批量式交易，已被新的商业风口逐步取代。山村亟需一场由表及里的改变，从空间载体更新到消费模式创新，既能留住高端客群，又要发力中低端市场的消费场景需求，才能在线上线下均保住流量，稳坐华南第一茶叶市场的交椅。
出路：氛围更新、产品创新
每年的夜茶文化活动虽受欢迎，但时间较短且一年只有一次，没有形成日常性的消费场所、社交空间。“品茶，不是喝奶茶，买一杯就走，品茶本身也是一种社交活动。”吴世海认为，茶道、茶艺是一种沉浸式的文化体验，也是文化自信一种最日常的表现形式。
成都的茶馆、苏州的评弹馆、北京的相声社……随着大城市文旅热兴起，品茶空间等茶与其他休闲、养生产业的搭配，成为颇受年轻人喜爱的消费场景。“成都的茶馆很精致啊，我们也去过很多次，可以吸引一批年轻客群，人流、经济流也算可观。”顾文芳说，但是，这需要重新投入资源去装修空间，也需要转变经营思路，不一定所有商户都愿意去改变。
从其他城市的经验来看，茶文化、茶产品的盛行，确实需要依托商业场景特别是文旅氛围来烘托，成都的宽窄巷子、福州的三坊七巷、苏州的水乡园林、北京的文玩演艺，不管是经营饮茶空间，还是销售茶产品，少不了对周围环境的消费需求。因此，山村茶叶市场想要吸引人流，只做单一的专业市场显然已不合时宜，这不仅需要城中村改造来改善城市风貌，更需要片区策划的整体包装和重新定位。
广东八方茶园茶业有限公司总经理林荣健，是山村茶叶市场里的茶三代，祖父辈四十年前就成为这里的首批商户，他虽没见证过这里的历史，也是在市场里长大的新广州人。从小生活的环境几十年了，林荣健觉得一时间的大改变，似乎也不是件容易的事，他便尽己所能先转变自家商铺的经营理念。
2022年，林荣健和家人将商铺的一部分空间拿出来，装修落成了一间两层楼的茶文化展厅。展厅布局精致，展品多元，有展示茶文化的书籍陈列，也有介绍茶叶品类的真材实料，还有产区介绍、制茶工艺图解等。通过深入挖掘茶文化，展现茶工艺，林荣健充分利用展厅，接待了很多茶友，也打开店门接受公益活动，欢迎更多人走进来了解茶。
不仅如此，在家族品牌的支撑下，林荣健也在探索年轻群体喜欢的茶产品及周边产品。比如可随身携带的冲泡茶杯，还有最近他和迪士尼联名生产的冲泡小茶饼，包装盒上几只穿着新中式服装的米老鼠十分讨喜，与传统的茶叶礼盒包装风格迥异。
直播带货、品牌联名、空间打造、夜茶活动……茶商不愿坐以待毙，从自身开始发起改变，点滴的尝试抵抗着大环境的风云变幻。而他们更加期待的，还是通过这场城中村改造，尽快让环境实现焕然一新，让产业空间更加高级，让人们先看到这里不是被时代遗忘的角落。商户们都知道，如今的商业太依赖环境与运营，而不是仍然坐在自家的店里，静静地等着顾客盈门。
好在山村城中村改造并不是空壳子，没有产业内容的城市更新注定是空洞的、折旧率高的，山村城中村改造项目总体规划中，也将片区内的广三铁路遗址装了进去，未来将打造铁路遗址公园。众所周知，这条横跨百年的铁轨几乎见证了整个中国近代史，而它的未来也依然与城市发展的脉搏共振。
根据山村城中村改造实施方案，广三铁路遗产修缮工程将以铁路为脉，串联起社区文化、社区生活等内容，打造一个有记忆、有文化、有烟火的社区活动场所。项目将保留现状铁轨并深掘文旅元素，增加文化展示墙，打造独特的轨上景观体验。
届时，希望借助城市更新与文保活化利用等项目，激活山村茶叶市场的商业新模式、消费新场景，让城市更新成为带动产业、文化、消费资源集聚的平台，真正实现一次更新长效运营。
【记者手记】
做强“市场+”需要场景依托
这次来到山村茶叶市场，许多商户从一进门就开始给访谈拍起了小视频，这是一次新的发现，他们希望每一天都能在线上找到流量切口。商户们对各种新渠道、新模式的尝试，也是城中村改造的民意基础，只有由内而外对改变的渴望，才能让城市自主更新的力量汇聚成汪洋大海。
人们对专业批发市场的刻板印象是脏、乱、差，正如它过去单一的集采功能一样，不为广大普通消费者需要。当前，很多专业市场想吸引普通消费者，调整成批零结合的经营模式，站前商圈、黄沙水产市场等老牌市场纷纷重塑载体，或实现整体迁移，实现了经营环境的焕然一新。
山村的改变范围更加广泛，它打造的不仅是单个载体，更是连片的城市风貌，因此，城市更新为茶叶市场带来的内容，也理应更加丰富。专业市场与文旅的结合其实并不鲜见，不少国内外的市场已成为游客游览城市的必打卡景点。如浙江的义乌、巴塞罗那的波盖利亚市场、清迈的长康路夜市、东京的丰州海鲜市场等，网上旅游达人甚至会专门做世界市场游逛攻略。
这些市场不仅拥有整洁的空间环境，品类多元质量过硬的产品，更经常开展多彩的商业活动，比一般文旅项目更胜在产品力和体验感。批发市场与文旅结合既擦亮了当地特产的品牌，助力旅游经济的壮大，也是展示地方形象的一面镜子。市场的环境、产品、服务已经成为城市形象的生动代言。
这便是茶叶商户说的氛围感，这种大环境是支撑做强“市场+”的基础，增强空间可塑性、产业延展性，让拥有专业市场的城中村在改造中有机会融合文商旅等项目，发挥改造的整体性、协同性。从采访来看，专业市场+城中村改造是个好契机，可以进一步帮助市场完善周边的配套，为“市场+”提供更多可能，特别是纯熟完善的配套对招商引资的吸引力会大幅提升。
当前，超大城市走向内涵式发展道路，城市更新更加精细化，城市更新要考虑到城市运营，更需要问需于民。城市更新不再是物理空间的“换壳子”，而是要充分考虑当地产业需求、人的需求、未来5—10年的发展需求。
城市更新留给项目的，也不仅是几栋新的高楼大厦，而是将更多优质“内容”放入精致的空间里，让片区实现全方位的升级，并带动更多在地居民、企业进行自主更新。山村的商户有想法、有动力，希望他们能在城市更新中找到新的方向。
相关阅读
策划：龚晶
统筹：陈思勤 柳时强
南方+记者 郎慧
订阅后可查看全文(剩余80%)
