宏远·雍雅台，深陷“围城”困局｜探盘实录③

编者按：

楼市江湖，光怪陆离。有人奔赴“理想居所”的幻梦，满心期许却难抵现实落差；有人深陷“纸面美好”的困局，拨开宣传迷雾才窥见真实模样。

为读懂房子与生活的真实距离，南方+东莞房产频道推出《探盘实录》系列专题——跳出数据堆砌，抛开多空论战，打捞东莞楼市里真实的切片：那些购房者后知后觉的“房间里的大象”，那些藏在精美宣传册背后、关乎居住本质的细碎真相。

敬请垂注！

继“孤岛”和“大盘”之后，本期走进中心城区的“迷你”战场——宏远·雍雅台。

当“精装现楼”与“七折让利”叠加，该项目展开“求生”实验的同时，却又被土地年限与复杂的产权共享配套等问题所绊，最终未能换来一笔成交。

一、开出的“药方”：精装现楼与七折让利

面对市场寒潮，雍雅台亮出了它认为最具诚意的组合牌。实地所见，其硬件确有超出同类“迷你盘”的投入：车库石砖铺地、门头铝板考究，园林为约150户的体量做了适配设计。

然而，这份“品质感”最直接的注脚，是其价格的大幅回调。项目已脱离早期约4.1万元/平方米的备案价高台，实际以约7折的力度促销，整体均价约2.8万元/平方米，大户型（建面约123平方米产品）最贵，折后约3.1万元/平方米。开发商试图用肉眼可见的“性价比”和即买即见的“现楼”状态，快速撬动市场。

遗憾的是，价格利器并未能斩断所有市场疑虑。

二、“95”土地和商办共用，难掩尴尬

“花三四百万买套房，土地使用权却直接打了个六折，这笔账怎么算都别扭。”一位关注该片区的改善型买家坦言。对于动辄贷款二三十年的购房者而言，这不仅是未来资产处置的隐患，更从起点上削弱了支付高单价的心理基础。据悉，该项目土地使用年限仅剩约40年。

比土地使用年限更具象的日常困扰，在于产权混杂的隐忧。项目包含一栋写字楼，或将与住宅共用车库。尽管目前车位数看似够用（规划车位比为1:0.8），但未来办公人流、访客与住宅业主的出行高峰叠加，“抢车位”与社区管理复杂的剧本，已在无数类似项目中上演。

“这意味着，未来业主不仅要和邻居抢车位，还要和上下班的办公人群、流动性更高的公寓租客争夺。”一位资深地产分析师指出，“人车混杂、管理困难、噪声干扰，这些都将成为长期困扰，彻底背离了‘精品居所’的安静与纯粹。”

针对该问题，项目销售人员表示，目前商办产品自用还是出租，尚未明确。

三、CBD内？还是围城？

项目虽享有临近传统商业街与学校的便利，但也被老旧城区包围，城市界面陈旧，提升空间有限。早在外墙施工阶段，项目就曾因夜间刷漆产生异味被周边居民投诉，这为其工程管理的细致度打上了问号。

走访发现，目前周边小区已基本完成改造，如莞寓外墙铁艺框架、宏远花园等小区外立面、新浦的沥青路面、全新绿化带等。

“尽管如此，如何让客户消除被城中村包围已经是很大的难题。”南城一位渠道经理如是说。俯瞰地图，以该项目为圆心，周边被篁村、新基等多个连片社区包围，也显得“把家安在CBD宁静的地方”略显苍白。

四、残酷的“药效”：市场以“0”回应

当下，在南城乃至整个中心城区，一批品牌开发商的大型社区项目，或凭借更优的园林、教育配套，或以相似的“2字头”价格促销，形成了强有力的竞争挤压。

据“莞e认购”显示，雍雅台认购为0、尚未有网签，透露出市场更深层的冷静。

“价格相对偏高，80%左右实用率的旧产品，这也是客户不买账的一大原因”一位资深渠道人士分析，“客户除了考虑产品，还会针对未来可能面对的麻烦，进行折价。”

雍雅台的“零回应”窘境，不仅是一份楼盘的市场成绩单，更是投向所有“地段至上”论者的一纸清醒剂。

当楼市从狂欢步入理性的深水区，任何无法在“居住本质”——资产安全、社区纯粹与生活尊严——给出满分答案的产品，都难以再仅凭一个黄金坐标就轻松售出。

这也引发了一个更深层的叩问：当“品质”与“价格”两张牌都已打出，却反响平平，开发商是否还需要为购房者创造第三个无法拒绝的“价值锚点”？对于这些中心城区的“迷你”作品，市场正在等待一个更有说服力的答案。

撰文：艾帅