佛山中院发布房屋租赁合同纠纷审判白皮书，深化法治化营商环境建设

1月3日，记者从佛山市中级人民法院（下称“佛山中院”）获悉，该院于近日发布了《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书(2020年-2024年)》及十大典型案例，全面回顾了过去五年佛山法院在房屋租赁合同纠纷案件审判的工作成效，并提出了预防和化解纠纷的对策建议。

白皮书概览：

五年审判大数据揭示租赁市场新趋势

该白皮书指出，2020年至2024年，佛山市两级法院共受理房屋租赁合同纠纷案件19645件，审结19433件，其中经营性租赁合同案件占比高达80%-95%。针对免租期租金处理、自助行为合理限度、村改拆迁补偿款分配等争议焦点，佛山中院通过发布十大典型案例，旨在提升租赁市场参与主体的契约精神和风险意识，促进公平清朗的市场生态环境。

十大典型案例涵盖了房屋租赁合同纠纷的多个方面，包括提前退租交接手续、租赁面积差异、办学资质出借、免租期租金处理、优先承租权行使条件、留置权约定效力、出租人自助行为限度、拆迁补偿款分配等关键问题，为租赁市场提供了明确的法律指引。

佛山中院在案例一中展现了实质解纷的实践，通过调解成功化解了涉及上亿元标的额的集团公司与资产公司、集团置业公司的房屋租赁合同纠纷，保护了当事人利益，保障了地方经济稳健前行。案例二至案例十则分别针对不同租赁合同纠纷情境提供了具体的裁判思路和典型意义，强调了租赁双方的权利与义务，以及在特定情况下的法律责任和风险防范。

佛山中院的这一举措，不仅为房屋租赁市场提供了明确的法律指导，也体现了法院在维护劳动者合法权益、优化司法服务、助力经济社会高质量发展方面的积极履职担当。2024年，佛山中院共执结欠薪案件465件，帮助681名工人追回劳动报酬1929.2万元，持续为劳资纠纷开设绿色通道，依法维护劳动者的合法权益。

该通过发布白皮书，旨在为租赁市场参与主体提供法律指引，提高契约精神和风险意识，促进租赁市场的公平与清朗。同时，白皮书的发布也是佛山中院深化法治化营商环境建设，服务经济社会高质量发展的重要举措。

典型案例展示：

以案释法，指引租赁双方权益保护

在公布的十大典型案例中，佛山中院精选了几个具有代表性和指导意义的案例，进行了详细的解读和展示，以期为租赁双方提供更为明确的法律指引。

【案例一】：推进实质解纷实践 化纷止争促和谐

基本案情： 2019年7月，某资产公司以招标方式就案涉项目发布招商公告，同年8月，某集团公司中标，双方签订租赁协议。租赁协议签订后，某资产公司开始陆续交付物业，但直至协议约定的交付日仍未能完全交付。双方签订了《关于物业外广场整改的备忘》和《物业移交确认书》，某资产公司承诺在一定期限内完成整改。后双方对整改、交付情况产生争议，某集团公司起诉请求某资产公司支付违约金2600余万元、赔偿损失1.1亿元、返还租赁保证金700万元及利息等。

裁判结果： 法院经审查认为，因疫情影响、地铁施工围蔽等不利因素，该项目建设、招商业态发展未如理想。双方的争议将会进一步延缓项目的推进，影响周边项目的开发进程。因此，法院积极引导双方以更积极、务实的态度弥合分歧、缩小差距。经过数月的细致调解工作，成功促使双方就该项目租赁合同提前解除、违约金减免、权利义务清结等核心问题达成调解方案，既化解了几家公司之间纠纷，避免该商业项目因长期诉讼而运营停滞，也为后续引入新的投资方提供了更佳的商业前景展示。

典型意义： 本案标的额高达上亿元，关涉当地重点招商项目，佛山中院充分发挥实质解纷的作用，选择优先调解的审理方法，最终实现了当事人的利益平衡保护，也保障了地方经济在法治轨道上稳健前行，是司法服务营商环境建设的生动例证。本案的妥善处理，充分体现了佛山法院优化司法服务助力经济社会高质量发展，以高质量司法服务保障全面深化改革的积极履职担当。

【案例二】：提前退租的，出租人和承租人均应及时办理交接手续

基本案情： 某物业公司（甲方、出租方）与蔡某（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2017年6月22日至2022年6月21日止，月租金于每月5日前向甲方财务部门和甲方指定的银行账户缴交，逾期超过30日，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同。合同签订后，蔡某未按照合同约定期限足额向某物业公司缴交月租金。2020年4月始，某物业公司通过微信、短信、律师函等方式多次向蔡某催租，蔡某均未予回复。2021年11月10日某物业公司将商铺收回重新出租。因蔡某一直未支付租金，某物业公司诉请蔡某支付欠付的租金及承担逾期付款违约责任。

裁判结果： 法院经审查认为，蔡某虽主张其已于2020年4月底搬走，其无需再支付此后的租金。但蔡某未举证证实其搬走时有通知某物业公司并办理完毕商铺返还交接手续，故其关于无需支付此后租金的主张缺乏理据。某物业公司作为出租人，在蔡某拖欠租金且经多次催收未予缴纳，甚至未予任何答复的情况下，应及时查看商铺的状况并及时依照合同约定收回商铺以防止损失扩大，根据某物业公司于2020年8月27日发出《律师函》的内容，结合办理退租手续和清空商铺需要的合理期限，以及蔡某在收到该短信后仍未及时清缴欠费，应视为蔡某以实际行为同意解除租赁合同，双方解除租赁合同的时间为2020年10月27日，蔡某应向某物业公司支付2020年1月22日至2020年10月27日的租金。

典型意义： 本案是一起典型的承租人违约导致提前退租而引发的纠纷，透过本案可知，承租人负有及时与出租人妥善办理交接手续，及时将房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。对出租人而言，在承租人确无意继续履行合同的情况下，应采取适当措施进行催告与交接，否则产生扩大损失的须自行承担。本案对引导租赁双方规范退租、减少纠纷诉讼、促进租赁物的有效利用具有较强的指引作用。

【案例三】：承租人确认按房屋现状承租的，不得再以租赁面积差异为由主张租金调整

基本案情： 出租人某管理公司与承租人温某在房屋租赁合同中约定，房屋按现状出租给温某，未约定租赁面积，亦未约定租金按房屋面积计算。温某确认其在承租前已查看现场，确认知悉房屋现状。租赁期限内，因温某拖欠租金及水电费，某管理公司起诉请求解除租赁合同、温某某支付拖欠的租金及水电费；温某则抗辩称，房屋的实际租赁面积明显小于某管理公司在缔约阶段告知的房屋面积，故租金应按实际面积予以减少。

裁判结果： 法院经审查认为，案涉租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为按整套整体计租，且温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故其与某管理公司达成按现状租赁、确定租金标准的合意，建立在对房屋面积清楚认知的基础上，其抗辩缺乏事实依据，不予支持。

典型意义： 租赁行业常见的计租方式有两种：按面积确定租金单价和按套整体计租。租赁合同通常会写明租赁物的面积与地址，但如何计租，则需依合同约定具体判定。若属整套整体计租的，承租人再行提出面积差异抗辩往往不能得到支持。由此，承租人应在订立合同时仔细阅读合同条款、实地查看租赁物、明确计租方式，避免双方后续因面积差异等问题引发争议。

【案例四】：承租人对租赁物是否能办理经营所需证照负有审慎注意义务

基本案情： 李某承租案涉房屋用于酒店经营，双方签订的租赁合同约定，租期自2023年5月1日起至2035年4月30日止，李某自行办理营业执照及有关经营许可证。案涉房屋交付后，李某向张某反映房屋有开裂、沉降现象，要求其做房屋质量安全检测，并陈述经询问办理特种行业许可证需要提交房屋安全检测报告。经房屋安全检测确定，建筑部分抗震构造措施不满足后续工作年限19年的要求，建议对抗震能力不满足验算要求的构件进行加固处理。2023年7月29日，案涉租赁物因无法办理特种行业许可证暂停营业。李某起诉请求张某退还押金并承担违约责任；张某反诉请求解除合同、没收押金并要求李某承担不再继续履行合同的违约责任。

裁判结果： 法院经审查认为，张某作为出租人，负有提供适租房屋的义务，房屋安全检测报告显示张某提供的房屋确实存在质量问题，其也未依据鉴定报告的建议进行维修整改，导致案涉租赁物无法办理牌照，对合同解除负有过错。同时，合同约定由承租人李某自行办理营业执照及有关经营许可证，李某作为专业的经营者，对案涉房屋是否可以办理特种行业许可证并投入经营负有审慎注意义务，现案涉房屋因无法办理牌照导致无法经营，李某对合同解除亦负有过错。

典型意义： 出租人负有保障租赁物适租的基本义务，若租赁用于有特殊要求的经营活动的，承租人在订立合同之前也应对房屋是否满足自身经营需要、是否能办理经营所需证照进行审慎审查。在合同未对相关特殊经营用途作明确约定的情况下，出租人并不当然负有此项保障义务。本案确立了因房屋质量问题导致无法办理经营证照的情形下，出租人和承租人的责任分配规则，较好地平衡了租赁双方的利益，避免任何一方因未充分履行合同义务获益，树立了诚信履约的价值导向。

【链接】

十大典型案例名录

案例一：集团间租赁纠纷案——调解助力，实现商业项目和谐解纷

案例二：蔡某退租纠纷案——退租交接，出租与承租方的责任与义务

案例三：管理公司与温某租赁面积纠纷案——现状承租，租赁面积争议的解决 案例四：李某租赁证照纠纷案——租赁物证照，承租人的审慎注意义务

案例五：股份社出借资质纠纷案——资质出借，合同无效的法律后果

案例六：李某与酒店免租期纠纷案——合同解除，免租期租金的合理处理

案例七：何某优先承租权纠纷案——优先承租，行使条件与合同精神

案例八：陶某留置权纠纷案——留置权约定，租赁合同中的无效条款

案例九：蔡某自助行为纠纷案——自助行为，出租人行为的合理限度

案例十：机械公司拆迁补偿纠纷案——拆迁补偿，租赁合同解除后的权利分配

采写：南方+记者 唐梦

通讯员 冷瑞雪 魏楠