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9月29日，由南方报业传媒集团（南方日报社）江门分社联合广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉调研团队共同出品的《江门市推进“房地产+”和好房子发展分析报告》（下称“报告”）正式发布。报告基于详实的数据和深入的实地调研，为江门房地产市场把脉问诊，为推动行业高质量发展提供了重要参考。
近日，“好房子·江门造——江门‘好房子’调研暨‘房地产+’模式研讨活动”在蓬江区汇景湾·花霖语岸正式启动。在随后的两周时间里，由调研团队和媒体代表组成的江门“好房子”观察团深入江门多个标杆项目，通过实地走访、座谈交流等形式，考察江门“好房子”建设现状，积极探索“房地产+”“江门实践”新模式。
报告详细分析了江门在“好房子”创新实践上的八大亮点以及当前发展面临的八大挑战，并以“以人为本”、产业链协同提升竞争力为逻辑，为江门“房地产+”破题发展提炼出七条路径。
报告指出，从全省范围看，江门“好房子”建设率先启动、走在前列，各区县多点开花、上下游产业联动发展，且开发商以本土企业为主，形成了产品迭代、不断推陈出新的可持续发展态势。在一系列政府创新政策支持和房企实践探索之下，江门某种程度上已经成为了4.0住宅时代的标准引领者。
基于本次调研，报告精选出江门首批优质“好房子”项目，为行业发展和消费者选择提供了有价值的参考样板。
汇景湾·花霖语岸。 受访者 供图
汇景湾·花霖语岸。 受访者 供图
四大特点：“好房子”基本情况
2025年江门出台《关于支持“好房子”规划设计的实施意见》，通过优化设计条件（比如阳台、飘窗面积不计入容积率等）降低开发成本，鼓励4.0产品供应，目前江门“好房子”基本呈现以下四大特点：
1.得房率比较高，普遍在110-140%。
2.区位景观非常突出，具有稀缺性。
3.户型设计优势明显，细节处体现竞争力
4.开始向各市、向“小面积”蔓延。
汇景湾·天珺。 受访者 供图
汇景湾·天珺。 受访者 供图
八大亮点：“好房子”的创新实践
通过为期两周的深入调研和对比分析，报告总结出以4.0产品为代表江门“好房子”发展的八大创新亮点：
江发·翡翠观澜。 受访者 供图
江发·翡翠观澜。 受访者 供图
1.建立江门标准体系：2022年以来，江门市三次优化房地产政策，率先出台珠三角优惠力度较大的“规划新政”，首创实施公共休闲绿化平台、提高阳台不计容比例等创新措施。
保利·琅悦。 受访者 供图
保利·琅悦。 受访者 供图
2.强化政策扶持力度：系统构建“机制—引导—支持”三位一体推进体系，完善全流程监管，创新实施装修价和毛坯价并行机制，鼓励“菜单式”全装修服务。
蒲葵之梦·天心。 受访者 供图
蒲葵之梦·天心。 受访者 供图
3.推动项目选评机制：“2025年江门市人居好房子户型评选活动”吸引27家开发商、42个项目的65个优质户型参与，树立行业标杆。
江发·天御湾。 受访者 供图
江发·天御湾。 受访者 供图
4.推出企业标准典范：海悦集团“天字系”、汇景湾·花霖语岸等项目在“江门标准”基础上制定更高品质的“企业标准”。
5.专注人性化服务体验：遵循业主的所需所盼、急难愁盼，基于小区、室内的各个空间的使用便利、生活舒适、居住惬意、功能融合出发，打造好房子。
观江海·龙溪书院。 受访者 供图
观江海·龙溪书院。 受访者 供图
6.注重差异化个性化：博学名苑“精英4.0社区”为高层次人才量身定制，江发·悦桂府引入适老化设计，满足不同客群需求。
7.推动“好房子+好服务”：江门在“好房子·江门造”的基础上推出“好物业·江门造”的全生命周期理念。如，汇景湾、骏景湾等房企坚持物业前期介入，提供“物业服务+家政服务”等全生命周期服务。
8.推动“好房子+好建造”的全产业链周期理念：江门聚焦“房地产+”发展新模式，推动江门规划、江门设计、江门建筑、江门制造、江门服务协同发力，形成“房地产开发+规划设计+建筑施工+装饰建材供应”的一体化发展新模式，共同推动“好房子+好建造”的全产业链周期理念，让房地产整个建造周期效率更高、资源投入更有效、上中下游协同更得力。
银海·兰亭四季。 受访者 供图
银海·兰亭四季。 受访者 供图
八大挑战：高质量发展面临的多重制约
调研发现，江门“好房子”发展在取得显著成效的同时，仍面临多重挑战，亟待破解：
1.供给集中与去化压力并存：进入8月份以后，随着前期蓄客消化，各个项目来访、认购均比7月份有所下降，但4.0产品供应量开始增加，具有购买需求的高收入人群规模有限且选择多样，在外部需求无法导入的情况下，新房消化周期或将进一步延长。
2.政策红利边际递减：阳台、露台等不计容设计面临政策收紧，产品核心竞争力可能削弱，同质化竞争压力加剧。
3.产品同质化初现端倪：各项目在大门设计、社区景观、会所功能等方面趋同，差异化优势不明显。
4.“人本关怀”有待深化：过度聚焦物理层面提升，对家庭成员细分需求响应不足，如适老化、人性化细节设计等考虑不充分。
银海·盛汇天际。 受访者 供图
银海·盛汇天际。 受访者 供图
5.营销创新与外拓不足：传统渠道为主，侨乡文化、文旅资源未有效转化为购房吸引力，港澳客户渗透率有待进一步提高。
6.市场冲击效应显现：新规产品在户型设计、区位优势、景观资源优势、社区服务、教育品质等方面具有压倒性的优势，由此对在售非新规产品、次新房产生了所谓降维打击。
7.后期维护挑战严峻：立体绿化、水系景观、会所等设施维护成本高，物业管理压力大，长期可持续性存疑。
8.全产业链协同不足：“房地产+”仍处于概念或松散的合作态势，未形成“江门建造”整体优势。
七条路径：以“房地产+”破题高质量发展
针对当前发展挑战，报告提出七条系统性建议，推动江门房地产从关注“物质”转向关注“人本”：
1.好房子产品迭代和升级转向以人为本的需求，做好差异化和个性化。建立客户需求精细调研机制，针对不同客群（港澳客户、改善型客户等）制定差异化产品策略，强化适老化、全龄友好设计。
骏景湾·领悦。 受访者 供图
骏景湾·领悦。 受访者 供图
2.推行“房地产+”全面提升江门房地产的竞争力和产业链协作能力。进一步深化“房地产+设计+建造+装修+物业”全产业链联盟合作协同，实现资源整合与流程优化，提升整体效率。
3.创新营销宣传手段、渠道，全面拓展湾区客户群。运用新媒体平台精准营销，结合侨乡文化特色、“一小时生活圈”概念，吸引港澳及湾区客户。
4.打造“文旅+地产”的新模式和新业态。依托温泉、滨海、生态等资源，发展康养旅居、温泉地产以及特色的旅居度假型地产项目。
博富·福美城。 受访者 供图
博富·福美城。 受访者 供图
5.供给端主动积极作为，推动打造好房子和房地产止跌回稳相得益彰。细化“一区一策”供给政策，根据去化周期动态调节土地供应和项目审批，避免同质化竞争。
6.推动产城融合发展新模式，夯实房地产可持续发展的基础。结合《江门市建设现代化产业体系2025年行动计划》，进一步推动产城融合与职住平衡，可探索以工业为主的“工业+科研”“工业+公用设施”“工业+商服”等混合产业用地，发展园区宿舍、长租公寓等多元化住房保障体系。
7.判断竞争态势和需求空间，挖掘“好房子”的结构性机会。要有“好房子”着力点从“物”转向“人”的认识和判断。房企要从单纯的“空间提供商”转向“生活服务导向的综合解决方案服务商”转型。通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒。
撰文：吴惠芳 潘晓晨
图片：受访者供图
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