重构逻辑下品质突围，六大关键词解码2025年房地产行业转型

伴随着“十五五”规划的启动，中国房地产行业正在告别疾风骤雨的调整期，迈入了从“止跌回稳”到“系统重构”的全新阶段。从2025年初住建部力推“好房子”建设标准落地，到年底中央经济工作会议提出“控增量、去库存、优供给”的供给侧改革路线，2025年行业完成从规模扩张向品质突围的深度重构。作为行业观察者，南方+记者梳理出本年度六大关键词，解码行业从“规模至上”转向“品质革命”的发展逻辑。

回稳向暖

政策组合发力，核心城市率先破局

2025年，全国住房城乡建设工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，房地产调控正式进入长效机制建设期。政策工具也趋于系统化：在供给端，通过“因城施策控增量、去库存、优供给”，沈阳、青岛、郑州等地出台具体计划收购存量房作为保障房，东莞则优先收购出险房企库存房源，既盘活存量又化解债务风险；在需求端，则强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权”，给予地方更大的灵活性以激发市场活力，如深圳等地已实现公积金支付契税、“既提又贷”等创新，有效降低购房门槛。

2025年的广州楼市呈现整体筑底与局部火热共存的局面。资料图

2025年的广州楼市呈现整体筑底与局部火热共存的局面。资料图

市场数据也印证了回稳信号。国家统计局公布2025年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：2025年12月，70个大中城市中已有上海、长春、三亚等6个城市新房价格环比上涨，一线城市二手房价格降幅收窄 0.2个百分点，上海二手房价降幅收窄至0.6%，观望情绪逐步消解，显现止跌回暖信号，广州作为粤港澳大湾区核心城市，市场表现尤为亮眼。根据《广州市2025年住房发展年度计划》及克而瑞广佛数据，2025年全市新房成交面积达355.6万平方米，同比降幅收窄至4.2%，其中中心五区成交占比提升至36%，二手房找房热度环比上涨5.7%，成为华南地区市场回稳的核心引擎。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，核心城市基本面扎实、置换需求充分，成为市场回稳的“压舱石”，其经验将逐步向二三线城市传导。

好房子

政策锚定品质，居住回归本质

2025年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”写入未来五年规划蓝图。“好房子”概念首次写入政府工作报告，标志着房地产行业正式迈入“从有没有到好不好”的转型深水区。“好房子”从一个理想概念升格为撬动行业转型升级的核心政策手段。围绕“好房子”建设，一场覆盖全链条的品质革命已然展开：新的《住宅项目规范》正式实施，指导行业探索“6633”等系统化的建造体系；全国性的“好房子”设计大赛和“揭榜挂帅”机制，旨在推动50多类新型建材的研发应用。其目标不仅是提供高品质的住房，更是通过“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设，系统性提升城市人居环境。

广州多个项目落实“好房子”建设标准。 资料图

广州多个项目落实“好房子”建设标准。 资料图

2025年，超过15个省份在政府工作报告中明确提出推动“好房子”建设，多个城市已经将“好房子”建设相关规定落地。北京鼓励在住宅首层设置架空层与风雨连廊，《广州市2025年住房发展年度计划》明确将“持续满足城乡居民多样化的改善性住房需求”作为核心目标，推动住宅产品从单纯面积竞争转向综合品质竞争，长沙设立智能建造引导奖补资金，推动绿色建材、适老化设计、智慧安防成为新建住宅标配。

债务重组

风险化解提速，行业格局调整

2025年12月底，融创、碧桂园、旭辉接连发布好消息，称债务重组方案生效。除这3家房企重组取得突破性进展外，还有更多的房企走在债务重组的路上。早在2025年9月，佳兆业集团就发布所有境外债务重组条件均已获达成，重组方案已全面生效；龙光集团、华夏幸福、远洋集团、富力地产等均发布公告称2025年均在债务重组中获得重要进展。中指研究院监测数据显示，截至2025年11月初，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元。风险的有效化解是行业轻装上阵的前提，2025年成为房企债务重组的关键攻坚年，房企债务风险处置从“以展期换时间”转向“以削债换新生”，系统性风险收敛态势明显。

与此同时，房地产行业重组整合进入深水区，市场出清与资源集中并行推进。在资金约束与政策引导下，房企分化加剧，头部企业凭借资金优势与运营能力加速并购，中小房企则通过股权合作、资产处置等方式寻求突围，行业集中度进一步提升。如保利发展、广州城投等企业通过收购问题项目、整合存量资产，强化核心城市布局；华发股份等稳健型国企参与出险房企项目共管，兴业银行等金融机构提供增量资金支持，形成“政府引导+市场运作”的重组生态。

随着中央经济工作会议提出“深化住房公积金制度改革”与“加快构建房地产发展新模式”，将进一步为重组后的房企提供发展空间，推动行业从“高杠杆、高周转”向“稳健经营、品质导向”转型。

房票制度

安置模式创新，广州打通城市更新与去库存通道

作为城中村改造与去库存的重要衔接工具，房票制度在2025年呈现规模化推广态势。全国住房城乡建设工作会议明确推进城中村改造货币化安置，在2024年新增100万套基础上继续扩大规模。住建部数据显示，截至2025年12月，全国已有92个城市（区）落地房票制度，覆盖北京通州、上海青浦、广州白云等核心区域，以及三四线城市，成为“去库存+城市更新+风险化解”的三位一体重要工具。

广州茶滘旧改项目更新改造提速。资料图

广州茶滘旧改项目更新改造提速。资料图

作为一线城市房票试点的标杆，广州的实践成效显著。根据广州市住建局披露，截至2025年12月初，全市累计发放房票1411张，发放金额18.68亿元，使用率超七成，已消化存量商品房792套，另有通过房票认购房源约5500套，认购面积超55万平方米，认购资金约98亿元。广州房票制度采用“自愿申请、市场化定价、跨区域使用”的模式，一方面支持跨区使用，激活全域购房需求，仅天河区多个纳入房票安置范围的楼盘，月成交量一度激增至近200套；另一方面，房票制度与保障房体系衔接，房票可用于购买共有产权房、保障性租赁住房，实现住房保障与市场去化的有机结合。

房票制度的实施，不仅为市场注入确定性需求，更缓解了地方财政压力。传统货币补偿需一次性支付现金，而房票可延缓支出压力，政府每发放100万元房票，可撬动300～500万元购房款，形成资金杠杆效应。同时，广州明确房票购房限售5年的规则，有效抑制短期投机，保障市场稳定发展。

得房率

政策优化迭代，“高赠送”回归“高品质”

2025年，“好房子”建设成为企业突围的核心抓手。广州市率先响应国家号召，发布《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出20条具体措施，以政策引导推动住宅产品升级。

而不同开发商对“好房子”的侧重点有明显差异，不少项目从“得房率”入手。广州市住建局数据显示，2025年全市新建商品住宅平均得房率较2024年提升3.2个百分点，高得房率项目成交占比达41%，成为市场热销的核心卖点。某房产销售人员也介绍：“以前房源的得房率普遍能做到70%至80%，但今年以来新推的房源，得房率基本能达到100%，甚至更高。比如天河的天河都荟得房率为120%，海珠的越秀桂悦东晓得房率为130%，南沙的招商林屿境得房率达到140%。”

但是部分项目通过“砸飘窗”“改花池”等方式虚增使用率，导致窗墙比过大、隐私泄露、结构安全等问题。针对这一乱象，广州于2025年6月出台计容新规，从五个方面规范得房率计算。政策调整后，广州楼市逐步回归理性，多数新规项目增设实景样板房，注明“非交付展示区域”。数据显示，2025年下半年广州新开盘项目中，“使用率超100%”的产品占比从42%降至28%，但120至144平方米改善型户型去化率仍保持在80%以上，说明购房者更关注空间实用性而非单纯的面积赠送。这一变化本质上是住房供给从“数量竞争”向“价值竞争”的转变，让得房率回归合理区间，真正实现“住有优居”的民生目标。

高端住宅

核心资产凸显，广州高端市场逆市领跑

在行业调整期，高端住宅市场成为为数不多的亮点领域，广州高端住宅市场更是走出独立行情，实现逆势增长，成为2025年行业亮点。中指研究院数据显示，2025年广州单价超10万元/平方米的产品市场占有率达到10.1%，创下历史新高；克而瑞数据显示，2025年1-11月，广州一二手千万级高端住宅成交同比双双增长超25%，成为一线城市中唯一实现双增长的城市，其中3000万元以上产品成交套数同比激增超60%，5000万元-1亿元级产品成交从2024年17套跃升至105套，增幅超5倍。

其中，保利玥玺湾成为年度现象级项目，作为2025年全国唯一“开盘即破百亿”的豪宅项目，带动广州商品住宅成交量价环比分别上升4.2%和26.16%，创2021年以来月度环比涨幅新高。该项目凭借一线江景资源、定制化户型设计与高端物业服务，精准匹配高净值人群需求，印证了高端住宅市场的坚实韧性。此外，天河区的越秀・观樾、海珠区的越秀・江湾和樾等高端项目，实现成交均价与去化速度的双重突破。这些项目的共同特点是：在得房率合理的基础上，注重空间规划、智慧家居、景观资源与物业服务的全面升级。

2025年全国唯一“开盘即破百亿”的高端住宅项目保利玥玺湾。资料图

2025年全国唯一“开盘即破百亿”的高端住宅项目保利玥玺湾。资料图

值得注意的是，广州高端住宅市场的逆势行情集中在珠江新城、琶洲等核心板块，而非全面普涨，凸显了置业者对产品选择的理性。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，2025年下半年二手次新高端住宅已呈现量价回调趋势，说明市场正从“非理性追捧”向“价值回归”过渡。华南某全国性房企投资部人士进一步表示，高端住宅的核心竞争力在于不可复制的地段资源与持续迭代的产品力，未来只有真正满足高净值人群自住与资产配置双重需求的项目，才能保持长期竞争力。

2025年的房地产行业，在“稳”与“变”的辩证统一中完成深刻转型。“回稳”是政策调控的核心目标，“重组”是行业格局的必然选择，“好房子”“得房率”是产品升级的核心方向，“房票”是政策创新的重要载体，广州打通城市更新与去库存通道，实现多方共赢，而“高端住宅”则凸显核心资产价值，广州顶豪市场的理性热度，为行业树立了价值标杆。中央经济工作会议提出“加快构建房地产发展新模式”，这意味着行业转型不是短期调整，而是长期系统性变革。随着广州等多地实践探索不断深化，房地产行业将实现品质突围，一个更加健康、更具韧性、更能满足人民美好生活向往的房地产市场，正在重构中加速成型。

采写：南方+记者 柴亚娟

统筹：冯善书